NOI利回りとは？リートの収益性を表す指標NOI利回りを簡単解説

不動産投資やJ-REITに関する情報にふれていると「NOI利回り」という用語がよく出てきますが、イマイチよくわからないですよね。

そもそもNOIは、株式投資の世界では出てこない不動産投資の専門用語なんです。

ここでは「NOI」「NOI利回り」について、できるだけわかりやすく解説していきます。

NOIの読み方

まず読み方ですが、「えぬおーあい」と読みます。「のい」とは読みません。

ちなみにNOIとは、「Net Operating Income」の頭文字をとった略称です。

「NOI」と「NOI利回り」の意味の違い

NOI

NOIとは、賃貸不動産から得られる賃料収入から、管理費や固定資産税などの経費を差し引いたもの。（会計上の支出である減価償却費や借入金の支払利息は差し引きません。）

ざっくり言うと、不動産賃貸で得られた「収益（儲け）」のことですね。

つまり、NOIを見ればその不動産からどれだけ儲けが生まれているかがわかるってことです。

NOI利回り

NOI利回りとは、不動産の「収益性（稼ぐ力）」を表す指標。

NOI利回りは「キャップレート（還元利回り）」と呼ばれることもありますが、基本的には同じ意味です。

NOIは不動産（REIT）の規模が大きいほど金額も大きくなるので、銘柄を比較する上での指標にはなりません。

そこで、NOIを不動産の取得価格（もしくは期末簿価）で割ることで収益性を算出し、規模の異なる不動産の稼ぐ力を比較します。

NOI利回りが高いほど収益性が高いということになります。

ちなみに、NOI利回りに影響する一番の要素が土地の価格です。

基本的には、土地の価格が安いほどNOI利回りが高くなります。土地価格が安い不動産は取得する際の費用が低く抑えられるため、掛けたコストに対する収益率が大きくなるからです。

そのため、地方の不動産や郊外型の不動産を中心に投資しているREITが、比較的NOI利回りが高い傾向にあります。

逆に言うと、NOI利回りが高いREITの中には、資産価値がそれほど高くない不動産を多く保有している場合もあるので注意が必要です。

私個人としては、収益性よりも競争力（立地の良さや不動産の需要）を重視しているので、NOI利回りはそれほど重要ではない指標と考えています。

-J-REIT