REIT投資のリスク

REIT投資には多くのメリットがあるとは言え、あくまでも投資なので当然リスクもあります。

大事なお金を投資するわけなので、どのようなリスクがあるのかをしっかりと把握・理解しておくことが必要です。

ここでは、REITに投資する際に着目すべき主なリスクについて簡単に解説しておきましょう。

投資口価格の変動（元本割れ）リスク

REITは株式に比べると値動きはゆるやかですが、それでも投資口価格は日々変動します。

買った価格より上昇することもあれば下落する場合もあります。つまりREITは預貯金のように元本保証されているわけではなく、元本割れのリスクがある金融商品です。

いくら利回りが高くても元本が大きく目減りしてしまえば短期的には損失が発生します。そのことを十分に理解した上で無理せず堅実に投資することを心がけましょう。

分配金（賃料収入）の変動リスク

REITの分配金というのは不動産を貸すことによって得られる賃料収入が原資となっています。

なので、空室率や賃料の変化によって分配金が上昇することもあれば、減少してしまうこともあります。

基本的には、そのREITが保有する物件の数が多いほど分散投資効果が働くので、分配金の変動リスクは低くなります。

投資するREITを選ぶ際は、物件の保有数にも着目しましょう。

不動産の老朽化リスク

REITは証券化された投資商品なので、実物不動産に間接的に投資しているというリアリティが感じにくくなりますが、実際は“物理的な建物”に投資しているわけです。

当然ながら物理的な建物は年々老朽化していくので、年月が経つほど建物自体の価値や魅力も減少していきます。

そうなれば空室の増加や賃料の減少が起こりやすくなったり、修繕や建て替えの必要性が高まります。結果として分配金の減少にもつながってきます。

保有する不動産の築年数が古いREITは比較的老朽化リスクが高いので、投資するREITを選ぶ際は、築年数にも着目する必要があります。

地震などの天災（自然災害）リスク

建物や土地が投資対象であるREIT固有のリスクとして挙げられるのが、地震や台風、火災などの災害リスクです。

特に日本は地震が多い国。不動産投資の不安要素として多くの人が頭に思い浮かべることは、阪神大震災や東日本大震災のような大規模地震ではないでしょうか。

ただ、REIT投資において地震リスクを過剰にとらえ過ぎる必要はないと個人的には感じます。

例えば、2011年に起きた東日本大震災においてもJ-REITが保有する不動産の倒壊はゼロ。影響はごくわずかでした。

J-REITが投資する不動産は耐震性に優れた物件がほとんどなので、震度７クラスの大地震であっても建物に大きな被害が生じる可能性はかなり低いと考えられます。

大変不謹慎な考え方かもしれませんが、大規模地震による心理的不安によってREIT市場全体が一時的に暴落する場面があれば、むしろ絶好の買い時と言えるでしょう。

金利の変動リスク

REITは投資家からの資金だけでなく、金融機関から借り入れた資金も使って不動産を取得・保有しています。

そのため、金利が変動すれば利息の負担度も変わってきます。利息負担が増えればそれだけREITの収益にも悪影響を及ぼし、分配金の減少や投資口価格の下落にもつながるのです。

長らく続くデフレや政府の金融緩和策の影響による超低金利は、REITにとっては追い風といえます。しかし利上げとなれば状況も一変し、REITへ悪影響が及ぶことも考えられるでしょう。

投資するREITを選ぶ際は、不動産価値に対する借入金の割合（LTV）にも着目しておく必要があります。

法制度の変更リスク

税制や建築規制など不動産に関わる法制度の変更が起きれば、REITの分配金や投資口価格にも影響を及ぼす可能性が出てきます。

ただ、一個人投資家にできる法制度変更リスクの対処法なんてないでしょうから、REITに投資する際にあまり重要視する必要はないでしょう。

上場廃止・倒産のリスク

REIT（投資法人）が上場廃止や倒産に陥る可能性もゼロではありません。

実際、サブプライムローン問題に端を発した世界的な金融危機による影響から、2008年に「ニューシティ・レジデンス投資法人」が経営破綻。上場廃止に追い込まれました。

また、REITの運営状況はスポンサー企業の経営状態と大きく関わっています。スポンサー企業が経営悪化に陥ったり経営破綻してしまうとREITも大打撃を受けることになるでしょう。

投資するREITを選ぶ際は、投資法人の経営状況だけでなく、スポンサー企業の信用度にも着目する必要があります。

-J-REIT