J-REITの仕組みと関係者の役割

J-REITという投資商品は、少額から様々な賃貸不動産に投資ができ、投資すれば分配金というかたちで実質的に賃料収入が得られるわけですが、一体どういう仕組みで成り立っているんでしょうか？

ここではJ-REITの仕組みと、そこに関わる関係者の役割についてできるだけわかりやすく解説していきます。

J-REITの仕組みと関係者の役割

J-REIT（投資法人）

J-REIT（投資法人）は株式投資で言うところの株式会社にあたりますが、その中身は株式会社とは大きく異ります。

株式会社なら従業員を雇って業務を行いますが、J-REITの場合はすべての業務を外部の会社に委託します。

つまりJ-REIT自体は“空箱”のような存在であり、いわゆるペーパーカンパニーなのです。

投資家

投資家は証券化されたJ-REITに投資することによって、J-REITが保有する不動産からの賃料収入を分配金というかたちで受け取れます。

不動産が証券化されたことによって、これまで個人投資家にとってはハードルが高かった不動産投資が少額から可能になりました。

J-REITの登場によって、大規模な不動産にも個人が手軽に投資できるようになったわけです。

金融機関

株式会社が金融機関（銀行）から事業資金の融資を受けるのと同様に、J-REITも資金調達のために金融機関から借り入れを行います。

その資金を元に不動産を取得し、そこで得られる収益の一部を利子の返済にあてます。

不動産

J-REITは投資家や金融機関から集めた資金を使って不動産を取得・保有します。

その不動産から得られる賃料収入や売却益などを、投資家への分配金や金融機関への利子返済にあてます。

資産運用会社

資産運用会社は、J-REITの資産運用に関する業務全般を行う会社で、J-REITに関わる関係者の中でも特に重要な存在です。

物件の調査やどの不動産に投資するかの判断、保有する不動産の売却など、J-REITの収益を左右する最も中心的な役割を担っています。

いわばJ-REIT運用におけるファンドマネージャー的立場が資産運用会社なのです。

資産保管会社/一般事務受託者

資産保管会社は、J-REITの資産に関わる重要な書類を保管する役割を担い、手数料を報酬として受け取ります。

一般事務受託者は、その名の通りJ-REIT運営に関する事務業務を行い、報酬として手数料を受け取ります。

スポンサー

スポンサーは、先に説明した資産運用会社に出資している株主にあたる存在です。

資産運用会社に対して資金の出資をするだけでなく、人材やノウハウの提供なども行うなど、資産運用会社の運営にかなりの影響を与えています。

ファンドマネージャー的役割である資産運用会社の運営を、資金・人材・情報など全面的にサポートしているわけですから、スポンサーの信用力がJ-REITの評価にも直結しているのです。

不動産運営管理会社

不動産運営管理会社は、J-REITが保有する物件の管理業務や、その物件を借りているテナントに対して賃料の請求、賃貸契約の更改交渉などを行います。

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