リート投資日記

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「LTV」の読み方・意味

J-REIT用語集

LTVの読み方

「えるてぃーぶい」と読みます。

ちなみにLTVとは、Loan To Valueの頭文字をとった略称。

 

LTVの意味

LTVとは、総資産に対する借入金(有利子負債)の割合のこと。日本語では「総資産有利子負債比率」と呼ばれます。

つまり、REITが保有する資産(不動産等)の内、どのくらい借入金でまかなっているかを表す指標ということです。

借入金(有利子負債) ÷ 総資産 = LTV

LTVが低いほど負債の比率が低く、LTVが高いほど負債の比率が高いという意味になります。

また各REITは財務の健全性を保つため、借入金比率の上限(LTVの上限)を決めています。

LTVが低いREITの特徴

  • 財務の健全性が高い(リスクが低い)
  • 分配金の上昇余地が高い
  • 分配金利回りが低い

LTVが低いREITは財務の健全性が高い(リスクが低い)と言えます。

LTVが低いREITは借入余地がたくさんあるので、新たに借入をして不動産を取得できます。その結果、賃料収入が増えれば分配金も上がるので、投資家にとって大きなメリットです。

ところが、LTVが低いほど良いREITなのかというと、一概にそういうわけでもありません。

総資産に対して借入金の割合が低いということは、レバレッジ効果があまり活用出来ていない、ということでもあります。

REITは借入金を活用することによって、自己資金以上の不動産を取得・運用し、より多くの分配金を投資家に配当していきます。

借入金比率が少ないとリスクが低いかわりに、基本的には分配金も低くなります。

LTVが高いREITの特徴

  • 財務の健全性が低い(リスクが高い)
  • 増資によって投資口価格が下がる可能性が高い
  • 分配金利回りが高い

一方、LTVが高いREITは財務の健全性が低い(リスクが高い)と言えます。

LTVが上限に近づいているREITは、さらなる借入をして物件を取得することが困難な状況であり、分配金が増える可能性も低いと言えます。

LTVが上限に近づいたREITは、増資によって資金調達する可能性が高くなります。増資をすれば一口当たりの価値が希薄化する(下がる)ため投資口価格が下落。投資家にとってはデメリットです。

しかしLTVが高いREITは、最大限レバレッジを活用することで高い分配金還元が出来ているとも考えられます。

基本的にLTVが高いREITは分配金利回りが高めなので、現状での投資妙味は高いと言えるでしょう。

 

※ご注意※当ブログの内容は私の個人的見解であり、特定銘柄等の売買を推奨するものではありません。くれぐれも投資判断は自己責任で。

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