REIT投資のメリットと魅力

「投資」といえば、株や投資信託、FX（為替）、実物不動産などを思い浮かべる方が多いと思います。

これらの人気・知名度の高い投資対象に比べると、J-REITは市場規模が拡大してきたとはいえまだまだ存在感は薄いというのが現状です。

それどころかREITの存在自体を知らない、なんて人もいまだに少なくありません。

そんなJ-REITに、私は10年以上前から資産の大半を一点集中させて投資してきました。

ではなぜ私はそこまでREIT投資にメリット（魅力）を感じたのでしょうか？

 

配当（分配金）の利回りが高い

まずは何と言ってもこれです。

2017年7月現在のREIT平均分配金利回りは約4％。

5%を超えているREITも16銘柄もあり、高いものだと7%を超えています。

バブル崩壊以降、銀行の預金金利は実質ゼロの状況が続く中、これだけの利回りが手軽に得られる投資対象はなかなかありません。

株式投資でも配当金は得られますが、日本株の平均配当利回りは約2％ほど。

日本企業は海外企業に比べると、投資家に対して配当で還元することに消極的なので、配当目的の長期投資には不向きです。

私自身、わけもわからず日本株から投資を始めましたが、株価の変動リスクを考えるとこの低利回りでは割に合わないと徐々に感じるようになりました。

ちょうどその頃に知ったのがREITだったんです。

 

株に比べて価格変動リスクが低い

セクター（業種）にもよりますが、株の場合、短期間で株価が大きく上下することも少なくありません。

業績悪化や不祥事など、素人には判断がつかない要因で個別銘柄が暴落することがあります。

もちろん好業績や急成長によって株価が何十倍にもなるケースもありますが、インカムゲイン（配当）目的の投資スタイルの場合、基本的にはバイ・アンド・ホールド（保有し続けて売却しない）なので、株価上昇によるキャピタルゲイン（売却益）は本来求めているものではありません。

つまりインカム目的の投資の場合、価格変動の大きさはメリットよりも元本リスクや心理的デメリットの意味合いが強いのです。

それに対してREITは株に比べると価格変動がゆるやかで、一日の価格変動率はだいたい1％以下です。

理由は色々ありますが、賃貸不動産という投資対象の性質上、株（企業）のように大きな業績悪化や急成長、人為的な不祥事などがほぼない、というのが大きいでしょう。

しかもREITは基本的に分配金目的の投資対象なので、投資口価格が下落すると分配金利回りが上昇するので投資妙味が高まります。

つまり、価格が下がれば買い手が増えるため下げ止まる可能性が高まるという相関関係が成立しているのです。（下落の要因にもよるので一概には言えませんが）

 

少額で優良物件に投資できる

私は投資を始めた当初から、安定したインカムゲイン（不労所得）を得ることを目指していたので、実物不動産投資にも関心と憧れはありました。

いわゆる「サラリーマン大家さん」ってやつですね。今はサラリーマンじゃないですけど。

当時から本屋の投資本コーナーに行くと景気のいいタイトルの不動産投資本が並んでいましたが、冷静に考えて実物不動産投資は現実的じゃないと判断しました。

だって、どう考えても「多額の借り入れをしてショボいアパートを購入するなんて怖すぎ！！」ってのがフツーの感覚ですよね。

それでも、家賃収入レベルの安定した収入がほぼ放置で得られる投資方法はないものか…とモヤモヤモヤモヤ。。

そんなモヤモヤ時期にREITの存在を知り、「俺が求めている投資はこれだ！」とビビッときたわけです。

REITなら数十万円から日本有数の不動産に分散投資が可能。

一個人がどう頑張っても到底買えないようなオフィスビルやマンション、商業施設や物流施設など一級品の優良物件に小口で投資（保有）できるわけです。

 

証券市場で手軽に売買できる

実物不動産投資の場合、いざ売却したくなっても、すぐ買い手が見つかる保証はありません。

売買が成立するまでに数ヶ月かかり、手続きも不動産の素人には複雑であまりにも面倒です。

価格の変動も不動産の素人が簡単に知れるものではありません。

ところがREITならクリックひとつで売買でき、売買手数料も株式投資と同じです。

しかもREITは、株と同じように現在の投資口価格（株で言うところの株価）がネットで簡単に見られます。

REITのおかげで、素人にはハードルが高すぎた賃貸不動産投資が株式投資と同じ感覚でできるようになったわけです。

 

わずらわしい維持管理業務も必要なし

実物不動産投資だと、契約や融資、登記、維持管理、納税など様々な業務が必要。不動産の素人がやるにはあまりにもハードルが高く大変すぎます。

「ほったらかしで不労所得！」みたいな甘い謳い文句の不動産投資本をよく目にしますが、実際の労力を考えると実物不動産投資は「投資」というよりは不動産賃貸業という「仕事（ビジネス）」と捉えたほうが正しいのではないでしょうか。

ところがREITなら、このようなわずらわしい管理業務は一切必要ありませんし固定資産税もかかりません。

投資家としてお金の出資だけをすれば、余計な手間や業務に関わることなく出資額に応じた賃料収入が分配金として定期的に受け取れるわけです。

リスクを抑えながら長期安定収入を得たいと考える私にとって、こんなスバラシイ仕組みは他にありません。

あくまでも私が求めているのは定期的に勝手に入ってくる不労所得の一点のみだからです。

それを得るためには、金銭的リスク（投資口価格の変動リスク・投資している期間そのお金を使えないリスク）が少なからず発生するのは仕方ないですし納得できます。

しかし、それ以外の労力的リスク・時間的リスク・心理的リスクは一切負いたくありません。それを負ってしまえば不労所得とは言えないからです。

 

REITは不動産投資と株式投資のいいとこ取り

私がREITのメリット（魅力）を一言でいうなら「賃貸不動産投資と株式投資のいいとこ取り」と答えます。

• 賃貸不動産投資のメリット＝安定して得られる賃料収入
• 株式投資のメリット＝少額で優良企業に投資できる、売買の手軽さ、手数料の安さ、価格の透明性

しかも株式に比べて配当利回りが高く価格変動がゆるやかなので、インカムゲイン目的の投資には打ってつけです。

REIT以外にも分散投資したい気持ちもありますが、今のところREITの魅力に匹敵する投資対象が見当たらないというのが私の考えです。

なので、REITに一点集中させているというよりは、結果的にREIT投資一本になってしまっていると言った方が正しいのかもしれませんね。

-J-REIT