リート投資日記

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NAV倍率とは?リート投資の超重要指標NAV倍率を簡単解説

J-REIT用語集

リートの世界には様々な指標がありますが、その中でも特に重要なのが「NAV倍率」です。

NAV倍率とは、割安度を判断する指標のひとつ。

私がリート投資をする上で最も重要視している指標がこのNAV倍率です。

何を買うにも、同じ価値ならより安い値段で買いたいですからね。

 

株式の投資経験がある人ならPBR(株価純資産倍率)という指標は知ってますよね?

NAV倍率はいわばリートにおけるPBRのようなもの。

PBRもNAV倍率も、1を基準に数値が上か下かで割高・割安が判断できる指標です。

つまり「1倍」が純資産価値と株価(投資口価格)が一致している状態。

1万円の価値の物が1万円で売られている状況ですね。

要するに、NAV倍率が1倍より下であれば割安、上であれば割高ということ。

わかりやすくざっくり例えると、

  • NAV倍率が1.00倍であれば、一万円札1枚が10,000円で販売されている状況
  • NAV倍率が1.10倍であれば、一万円札1枚が11,000円で販売されている状況
  • NAV倍率が0.90倍であれば、一万円札1枚が9,000円で販売されている状況

ってことです。

 

NAV・NAV倍率の読み方

「なぶ」または「えぬえーぶい」と読みます。

ちなみにNAVとは、Net Aseet Valueの頭文字をとった略称。

 

「NAV」「一口当たりNAV」「NAV倍率」の意味の違い

NAV

NAVとは、REITが保有する資産から負債を差し引いたもの。要するに純資産の総額のことです。

資産 - 負債 = NAV

 

一口当たりNAV

NAVをREITの発行投資口数で割ったものを「一口当たりNAV」と呼びます。REIT一口分にどれだけの価値(純資産)があるのかが「一口当たりNAV」でわかるというわけです。

NAV ÷ 発行投資口数 = 一口当たりNAV

 

NAV倍率

そして、「REITの投資口価格(株価)」を「一口当たりNAV」で割ったものが「NAV倍率」となります。

株式でいうところのPBRとほぼ同じ指標ですね。

投資口価格 ÷ 一口当たりNAV = NAV倍率

この「NAV倍率」が1を下回っていれば、純資産価値よりも安い価格で買えるということですから割安、逆に1を上回っていれば割高ということになります。

J-REITは株式などと同じく証券市場に上場されている投資商品なので、日々売買され常に投資口価格が変動していますよね。

そのため、REIT一口当たりの価値と投資口価格は一致しません。つまり、その時の投資口価格によって割安になったり割高になったりしているわけです。

この割安度・割高度を表す指標がNAV倍率ということです。

 

投資の基本は安く買って高く売ること。

REIT投資の基本目的は分配金なので売って儲けることは重要じゃないですが、それでも安く買うことが投資妙味に直結することは言うまでもありません。

そのためNAV倍率は、REITに投資をする上で大きな判断材料になる指標とされています。

もちろん投資判断をする上での指標はたくさんあるので一概には言えませんが、基本的には「高利回り」で「NAV倍率1倍割れ」の銘柄は投資妙味が高いと考えてよいでしょう。

そして、REITの割安度が判断できるもう一つの指標がFFO倍率です。

 

※ご注意※当ブログの内容は私の個人的見解であり、特定銘柄等の売買を推奨するものではありません。くれぐれも投資判断は自己責任で。

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